주택융자 (신규/재융자)

• 높은 고정이자 - 저렴한 이자율로 갈아타기를 원하시는 분

• 개인사업자 – 사업의 특성상 현금거래가 많아 증빙 제출이 어려운 자영업자

• 최초주택구입자 - 정부의 각종 혜택을 이용하기를 원하는 최초주택구입자

• 비 영주권자 - 영주할 목적으로 거주중인 임시거주자(457, 브릿징비자, 배우자비자등등)

• 해외근무자 – 시민권/영주권자로 해외 근무로 수입을 정기적으로 보내는 가족

• 신규 개인사업자 - ABN등록 1년 이내의 신규사업자

• 무담보소액대출 – 사업자금, 장비구입, 세금납부, 임금체불, 장비구입등이 필요한 자영업자

• 은행거래가 어려운 - 세금 빚이, 파산 경력, 랜트비 연체, ‘채무불이행’, 신용문제, 연체 경력이 있는 분

• 여러 개의 신용카드, 부채를 한 개로 통합을 원하는 분

• 다세대 주택을 건설하려는 개발자를 위한 융자

 36년의호주거주, 15년간의 Financial Planner의경험과 4년간의 Finance Broker의경험을바탕으로호주교민들을위한각종융자의어려움을해결하여드리기위하여금융/비금융권을이용한최선의노력으로일하고있습니다.

※ 호주 금융기관의 유형(Main Types of Financial Institutions)

호주 금융기관의 주요 유형은 주택융자 취급기관을 위주로 볼 때, ADI(Authorised Deposit-taking Institutions) 즉 공인 예금취급기관과 그렇지 않은 비 공인 예금취급기관(Non-ADI)으로 나누어 진다.

좀더 쉽게 말하면, ADI는 예금도 받고 대출도 하는 기관을 총칭한다. 반면 Non-ADI는 예금은 취급하지 않지만, 대출만 하는 기관을 말한다. 

그러니까 4대 시중 은행인 ANZ, NAB, CBA, Westpac는 ADI에 속한다. Credit unions, Building society 등도 이에 속한다. 4대시중 은행이 아닌 은행을 2nd tiers 라고도 속칭하여 부른다. 2nd tiers를 포함하여 오늘 현재 총 ADI의 숫자는 은행이 91, 나머지가 47이다.

이들을 규제하고 감독하는 기관을 APRA(Australian Prudential Regulation Authority)라고 하며, 이들이 주택 융자의 모든 것을 결정하고 ADI는 이에 따른다.

반면 Non-ADI 도 각종 대출과 융자를 취급한다. 그러나 예금업무를 하지 않음으로 일반인들에게 익숙하지 않은 이름들이며, 특히 지점망이 없다. 오늘 현재 이들의 숫자는 144개이며 이들의 관리, 감독 기관은 ASIC(Australian Securities and Investments Commission)이다. 이들의 주택융자 대상자와 기준은 위의 ADI와는 다른데, 융통성, 신속성, 간편성, 다양성이 있다고 보면 될 것이다.

브로커는 다양한 조건과 사정을 가진 자신의 고객에게 가장 적당하고 최적한 융자/대출 상품을 ADI와 Non-ADI에서 찾아 줄 수 있어야 한다.

Non-ADI라고 모두 이자가 비싸지는 않지만, ADI에서 인정받지 못하는 경우, Non-ADI에서 주택융자를 받는 경우도 의외로 많음을 볼 수 있다.

예를 들어 아래와 같은 사람들은 Non-ADI를 통하여 주택융자를 받을 가능성이 훨씬 크다.

- 현금거래가 많아서 증빙의 제출이 어려운 자영업자

- 정기적으로 급여를 호주 국내의 가족에게 송금하는 해외 근무자

- 호주 시민, 영주권자는 아직 아니지만, 영주할 목적인 다른 비자 소유자(학생비자 제외)

- ABN이 2년이 안되는 신규사업자

- 세금 빚(ATO tax debt)이 있는 개인 사업자

- 각종 연체 사실이 있는 사람

- 은행으로부터 “default notice”를 받은 적이 있는 사람

- 과거에 파산을 신청했던 경험이 있는 사람

- 여러 개의 빚, 또는 여러 개의 신용카드 빚을 한 개로 통합

- 은행에서 조건이 맞지 않아 융자를 거절당한 사람

※ 이자율(interest rate)과 비교율(comparison rate)

주택융자(또는 자동차 융자)를 신청하기 전에 당신은 어디에서 이자율을 확인하는가? 

대부분 은행의 홈페이지에서 확인을 합니다. 이때 아래의 사항을 참고하기 바랍니다.

요즈음 광고나, 매체들을 통하여 주택융자의 이자율(interest rate)이 2% 대로 알고 있지만, 실제로 4%대(comparison rate, 비교율)의 이자율로 계산된 융자금을 갚아 나간다는 사실을 아는 사람들은 별로 없다.

위에서 언급하는 비교율은 이자율 뿐만 아니라 대출과 관련된 각종 수수료와 비용 등을 포함한다. 이는 융자금에 포함되어 갚아 나간다. 

비교율의 목적은 대출의 실제 비용을 파악하고 금융기관과 저당융자금(mortgage)의 제공자의 대출과 부가 서비스등을 비교하는 데 도움이 된다. 

예를 들어 융자 계좌에 상쇄계좌(offset account)를 연동하여 주는 경우, 비교율은 그만큼 올라간다.

브로커들은 자신의 Aggregator가 제공하는 컴퓨터 시스템이 찾아주는 최적의 융자/대출상품에 신청을 할 것인지, 아니면 2nd tiers 또는 대출 전문기관(Non-ADI)보다 이자 부담이 상대적으로 높은 4대 시중은행에 신청할지가 중요한 선택이 됩니다.

브로커도 자신들이 주로 거래하며 익숙한 몇 군데에 신청하기 보다 고객에게 최적한 상품을 추천(Best interest duty)하고 신청을 해야 한다.

모든 브로커는 자신들의 aggregator가 제공하는 컴퓨터시스템을 이용하여 가장 최적의 상품을 찾을 수 있습니다. 그 결과는 2nd tiers 가 될 수도 혹은 Non-ADI 가 될 수도 있습니다. 

※ 융자를 쉽게 받으려면~~

1. 개인의 신용기록을 양호하게 유지해야 (credit history)

의외로 많은 교민들이 자신의 좋지 않은 credit activity (또는 credit history) 로 인하여 제도권 금융에 접근을 제한을 받고 있다. 바꾸어 말하면, 크고 작은 대출/융자를 받기 어렵다.

특히 신용카드와 자동차 융자 관련하여 개인들의 기록에 흠집을 내고 있다는 사실을 모르고 있다. 아래의 사이트에서 추천하는 3군데를 통하여 개인적으로 확인이 가능하며, 그들은 대출기관도 이용하는 신용조회 기관들.

https://www.oaic.gov.au/privacy/credit-reporting/access-your-credit-report/

각종 고지서와 대출/융자의 월부금(monthly repayments)을 기한을 넘기지 않도록 조심해야 하는데, 습관처럼 몇일이 지난후에 입금을 하고 있다. 

오랫동안 자신 만의 습관으로 인하여 신용이 나쁜 경우, 모든 것을 납입기한 이전에 납입하는 습관으로 바꾸면서 기록이 회복이 될 수 있다. 그러나 의도성이 없고 범죄에 속하지 않은 개인의 무지 또는 실수로 인하여 신용에 기록이 나쁘다면 전문변호사를 통하여 fix를 시도할 수 있다.

예를 들어 자동차 할부금을 제때에 내지 못하여 debt collection agent를 통하여 변제를 한 후, agent가 개인의 신용기록을 갱신하지 않은 경우. 어떤 종류의 납부금이던 그들 로부터 전화 독촉을 받았다면 기록에 남을 가능성이 커집니다.

2. 진정한 의미의 보증금을 모아야(genuine savings)

주택을 구매하려면 최소 5% 이상의 보증금(deposits)을 준비해야 합니다. 대출기관에 따라 준비된 보증금이 진정한 의미에서 저축이 되어 왔는지를 확인하려고 한다. 

이는 개인의 은행 계좌에 잔액으로 확인이 가능합니다.

행여라도, 지인으로부터 임시로 많은 돈을 빌려서 융자신청 직전에 입금하는 것은 진정한 의미로 보지 않기에 진행이 어려울 수 있습니다.

부모에게서 선물로 받은, 해외 송금으로 개인 계좌로 입금된 것은 선물로 인정을 받으면 좋다. 방법에 관하여는 직접 개인 문의 바랍니다.

3. 신용카드의 현금 서비스 (cash advance)한도

신용카드를 사용하지 않거나, 갚아야 할 잔액이 없는 경우라면 주택융자를 신청하기 전에 신용카드를 없애는 것이 유리합니다. 

이용하지 않은 현금 서비스의 한도를 사용 여부와 상관없이 빚(개인부채)으로 인정하기 때문입니다.

없애기를 원한다면, 거래은행에 신용카드 계좌를 폐쇄하고(close) 그리고 취소(cancel)를 하는 것이 대출 심사에 그 만큼 유리합니다.

4. 도박을 하지 마라(gambling)

호주에서는 도박(gambling)을 누구나 손쉽게 접근할 수 있습니다. 술집(pub), 각종클럽(club), 도박장(casino)에서 돈을 인출하거나, 잔고증명을 하게 되면, 대출 심사과정에서 도박을 한 것으로 인정되며, 승인이 거절이 될 수도 합니다. 

실제로 도박에 배팅을 하려고 실내에 설치된 ATM을 통하여 돈을 인출하는 경우가 대부분입니다. 융자/대출을 신청하기 최소 6개월 전에는 위에 언급한 도박장에서 단말기를 이용하지 않는 것이 좋습니다. 

개인들의 취미로 인정되지 않으며, 도박장 밖에서 현금을 준비하는 것이 좋습니다.

5. 고밀도 주거에 대한 제한 (restrictions on high density)

일반적으로, 융자 금액이 주택 가격의 80% 이상을 빌리는 경우, 대출금에 포함하여 추가로 보험(LMI: Lenders Mortgage Insurance)료를 부담해야 하는 것은 알고 있다. 그러나 대출기관들이 고밀도 주거에는 더욱 박한 조건을 요구한다는 사실을 알아야 한다.

예를 들어 대출기관에 따라 고밀도 주거 환경 – 즉, 대단위 아파트 단지, 고층 아파트 등 – 를 구입하기 위하여 융자를 신청하는 경우, LVR 70% 부터 LMI를 부과하거나 7층 이상의 고층인 경우 First Home Loan Deposit Scheme의 신청을 받지 않는 대출기관도 있다.

어떤 대출기관은 실내의 면적이 40m² 이하의 아파트의 경우 융자를 거절한다. 또 어떤 대출기관은 studio는 방과 부엌사이에 벽이 없다는 이유로 대출을 거절하기도 한다.

이러한 위험을 상쇄하기 위해, 고밀도 아파트 주택 구입자들은 상대적으로 더 많은 계약금이 필요하게 되고, 공사 완공 후 입주일 즈음(settlement date)에 기대 “이하”의 대출 신청 결과를 대비하는 것이 중요하다. 

대출기관은, 대출금이 제대로 상환되지 않고 해당 부동산을 매각해야 하는 경우, 부채를 쉽게 회수할 수 없을 것이라는 우려를 제기하는 부동산에 대하여 그들의 대출 조건을 제한하는 경우가 있다. 이러한 경우 염려가 된다면 직접 개인 문의 바람.

6. 융자 계약의 출구 전략(Exit Plan/Exit Strategy)

주택융자 신청자의 나이가 은퇴에 가까운 나이, 즉 50세가 넘어가면 30년 거치 상환의 주택융자를 어떻게 변제를 할지의 대하여 대출 기관은 “이에 대비한 계획 또는 전략?”이 무엇인지 확인을 합니다. 이때 downsizing (살다가 집을 팔고 더욱 작은 집으로 이사)을 한다고 하면 신청을 거절하는 대출기관도 있습니다. 

브로커를 통하여 이에 유화적인 대출기관을 찾아내고, 그러한 대출기관에 신청을 하거나, 아니면 은퇴 시에 충분한 자금 (주로 superannuation, 투자를 회수, 물려 받은 유산 등)으로 융자의 잔액을 갚을 수 있다는 확신(또는 확인)이 있음을 브로커를 통하여 밝혀주는 것이 좋은 전략이 될 수 있다.

7. 위험한 “손 쉬운 접근” internet 

전문가와 상담하지 않고 인터넷을 통하여 손쉽게 여기 저기 융자/대출(모든 종류의)을 신청하고, 거절을 당한 경우에는 즉시 중단하고 양심적이고 믿을 만한 브로커와 상담을 하는 것이 좋습니다. 

이런 경우 거절된 사유가 기록에 남게 되고, 다른 대출기관들이 참고를 하게 되기 때문입니다. 다수의 거절(decline) 기록이 남을수록 제도권과의 거래는 갈수록 어려워지게 됩니다.

8기타 고려해야 할 중요한 사항

대출기관은 신청자의 지출을 알기 원합니다. 어느 신청자로 지출이 없는 경우는 없습니다. 이 중에 월간생활비를 파악하는데, 이것이 실제와 다른 경우 진행은 늦어집니다. 

그리고 또 다른 한가지를 소개합니다

융자/대출을 신청하기 전에 이곳 https://moneysmart.gov.au/budgeting/budget-planner 에서 개인들이 쉽게 이용할 수 있는 budget planner (엑셀 표)를 이용하여 가계 수입과 지출을 먼저 관리하여 보기를 권합니다. 

정부가 일반인들의 편의를 위하여 만들어 놓은 아주 유용한 도구입니다. 비록 융자/대출을 생각하지 않는다고 하여도 모든 가정에 아주 유용한 도구가 됩니다.