이자율 상승? 부동산은?

안녕하세요 리체컨설팅 김흥국 컨설턴트입니다….

새해가 밝았는가 했는데 어느새 1월 중반을 넘어서, 구정으로 가고 있습니다. 지난 두 번의 아티클에 걸쳐 향후 부동산 전망을 말씀 드린 바 있습니다. 향후 부동산 전망에서 가장 중요한 두 가지는 첫째, 2021년 대비 얼마나 부동산 성장세가 지속 될 것인가, 둘째는 첫째 논의와 밀접한 관계가 있는 이자율이 오를 것인가 오른다면 언제 오를 것인 가 하는 것입니다.

우선 성장세는 현재 cash rate가 초 저금리로 유지된 상태에서도 고정금리가 은행 별로 오르는 추세이고, 가까운 시일 내에 이자율은 오를 것이라는 분위기하에서 나온 것이라, 올해에는 작년의 높은 성장세 보다 낮은 전국기준 6%의 성장 수준으로 하락하고 2023년에는 가격이 하락한다는 전망이 나왔습니다. 그러나 아래 표에서 보시는 바와 같이 올해2022년 성장률 수준이 과거 5년이나 또는 10년간의 성장에 비해 낮은 수준이 아니라는 것을 알 수 있습니다. 오히려 전국이나 멜번 및 브리스베인은 더 높은 성장세가 예상 됩니다. 이는 현재 고정금리가 오르고 있고 아래에서 각종 금융기관이 예상하는 이자율 상승이 시현 된다 하더라도 올해는 부동산 가격은 오를 것이라는 것을 의미합니다. 따라서 자가 및 특히, 투자 매물을 준비하시는 분은 빠른 시간 내 구매 하신다면 수익이 예상된다고 말씀드릴 수 있습니다.

이자율 전망을 알아보기 전에 현재 부동산 대출이자, 즉 모기지 이자의 동향을 보면 고정금리의 이자율이 RBA(호주 중앙은행)의 cash rate 인상 조치가 없는 데도 불구하고 오르고 있다는 현실 입니다. ANZ의 수석 경제학자 페리시티 에멋(Felicity Emmet)에 따르면 3년 고정금리가 지난 몇 개월 동안 약 0.08%정도 상승하였고, 안정화 되기 전에 추가 상승 가능성이 있다고 밝히고 있습니다. 2%이하의 대출금리 시대는 지나가고 있다고, 그녀는 밝히고 있으며, 이러한 현실이 올해의 부동산 상승을 억제하는 요인이 될 것이라고 전망하고 있습니다. 이자율 상승은 지속적인 임금상승과 인플레이션에 영향을 받기 때문에 2023년 초가 될 것이라고 전망하고 있습니다. Westpac의 매튜 하산은 RBA의 이자율 상승이 2023년 초에 있으리라 전망되나, 전문가뿐만 아니라 시장 내 전망이 더 일찍 이자율이 오를 수 있다는 논의가 있다고 밝히고 있습니다. 부동산 시장은 이자율의 향방에 아주 민감(Super-sensitive)하기 때문에, 고정금리의 상승, 이자율 상승 논의의 활성화 자체가 부동산 시장에 미치는 영향이 아주 클 것이라 밝히고 있습니다. 따라서 2022년 부동산 시장의 성장세는 아 주 둔화 될 것이라 밝히고 있습니다. Commonwealth Bank의 호주 경제담당 가레스 에어드(Gareth Aird)는 cash rate가 2022년 말부터 이자율이 점진적으로 상승하여 2023년 3사분기까지 1.25%까지 상승할 것이라고 밝히고 있습니다. 이에 따라 부동산 시장의 상승세는 2022년 하반기에 정점에 도달할 것이라고 전망하고 있습니다. 2022년 하반기부터는 본격적인 신용규제 정책으로 인해 대출 규모의 제한, 이자율 상승으로 인한 상환부담 제고로 인해 부동산 시장의 성장에 제동이 걸릴 것이라고 그는 전망하고 있습니다.

ANZ의 페리시티가 언급 한 바와 같이 이자율은 지속적인 임금상승과 인플레이션이 있어야 상승될 것으로 보입니다. 이자율은 양날의 검과 같아 적절한 정책 수단으로 운용되면 경기의 안정적 운용에 기여 할 수 있지만, 적절하지 못한 운용은 경기를 파국으로 이끌 수 있기 때문입니다. 예를 들어 경기가 활성화나 과열이 되지 않은 상태에서 이자율을 올리면 부동산 시장의 침체로 이어져 전체 경기가 하락되어, 실업률이 높아지는 등 부작용 등을 걱정 할 수 밖에 없습니다. 여기에 정책당국의 고민이 있는 것입니다. 따라서 이자율과 같이 부동산 경기에 영향력이 큰 변수는 현재의 상황을 반영하여 상기와 같이 가까운 시일 내에 상승할 수도 있다는 내용도 참고 하시지만, 이자율에 영향을 미칠 수 있는 실업률, 인플레이션, 팬데믹 진행 현황도 계속 모니터 하는 것도 필요 할 것입니다.

여하튼 상기 이자율 전망대로 시현되어 올해는 성장세가 둔화되고 2023년에는 가격하락이 시현되는 시나리오 된다고 가정 한다면, 구매 준비가 완료된 분들은 빠른 시간 내에 구매를 완료하는 것이 수익성 확보 할 수 있습니다. 또한 은행에서도 buffer rate등 대출 기준이 까다로워지겠지만 본인의 상환능력을 잘 살피고 대출 규모를 설정하는 지혜도 필요 할것으로 생각 됩니다.